Versão 2 (25-10-2026): revisão completa após verificação nas fontes primárias, com 44 alterações. Versão 1 (25-10-2026): investigação original, antes da verificação, mantida inalterada.
A01 · v2 · 25-10-2026VersãoCabeçalho
Identificar a versão e remeter para o registo de alterações.
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AntesOct 25, 2026 · @Jorge Pereira
DepoisOct 25, 2026 · @Jorge Pereira
*Versão 2 (25-10-2026): corrigida após verificação nas fontes primárias. Alterações registadas em `02_Registo_de_Alteracoes_v2.md`; a versão 1 mantém-se inalterada.*
*Versão 2 (25-10-2026): corrigida após verificação nas fontes primárias. Alterações registadas em `02_Registo_de_Alteracoes_v2.md`; a versão 1 mantém-se inalterada.*
A02 · v2 · 25-10-2026CorreçãoIntrodução
O valor de ≈1 milhão comparava os Censos 2021 com a nova série de estimativas de base administrativa; o INE avisa que não são comparáveis. Na série revista, o aumento 2021–2025 é de 824.914.
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AntesEntretanto a população cresceu cerca de 1 milhão desde 2021, quase toda por imigração
DepoisEntretanto a população cresceu cerca de 825 mil pessoas entre o fim de 2021 e o fim de 2025, quase toda por imigração
A03 · v2 · 25-10-2026CorreçãoSumário — Procura estrangeira
«Uma em cada quatro» corresponde a todos os cidadãos estrangeiros (27,6%), não só aos residentes (34.838 / 148.632 = 23,4%).
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AntesMas os estrangeiros residentes já compram cerca de uma em cada quatro casas adquiridas por famílias.
DepoisMas os cidadãos estrangeiros já compram mais de uma em cada quatro casas adquiridas por famílias (27,6%); os que têm domicílio fiscal em Portugal compram 23,4%.
A04 · v2 · 25-10-2026PrecisãoSumário — Custos
O acumulado só bate com os +32%/+41% se a base for 2020. Com base na média de 2021 seria +25%/+34%.
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Antes– Custos: +32% entre 2021 e 2025; mão de obra +41%;
Depois– Custos: +33% entre 2020 e 2025 (médias anuais); mão de obra +41%;
A05 · v2 · 25-10-2026Atualização1. Construção
O INE reviu a série de licenciamentos (o valor da imprensa, 34.367, era provisório); acrescenta-se 2025.
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AntesEm 2024 foram licenciados 34.367 fogos, máximo desde 2011 (idealista/INE).
DepoisEm 2024 foram licenciados 35.371 fogos em construções novas para habitação familiar e em 2025 42.066, novo máximo desde 2011 (INE, indicador 0008309, valores revistos). Desde 2020 licenciam-se cerca de 1,5 fogos por cada fogo concluído.
A06 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar1. Construção — Nota de método
Resolve V02. A afirmação «cresceram muito depois de 2014» não se confirma a nível nacional e é retirada.
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AntesNota de método: a série conta só fogos em construções novas para habitação familiar. Exclui reabilitação, ampliações e conversões, que cresceram muito nos centros urbanos depois de 2014; o número total de casas acrescentado ao mercado é por isso algo superior. [À VERIFICAR: série INE de fogos concluídos em obras de reabilitação/ampliação].
DepoisNota de método: a série conta só fogos em construções novas para habitação familiar. Exclui reabilitação, ampliações e conversões, por isso o número total de casas acrescentado ao mercado é algo superior. O INE não publica uma série nacional de fogos concluídos em reabilitação, mas a evidência disponível indica um contributo líquido pequeno:
– Em 2025, as estimativas trimestrais do INE dão cerca de 30,4 mil fogos concluídos em todas as obras, contra 26,7 mil em construção nova. A diferença é de no máximo cerca de 12%.
– Entre 2016 e 2021, a estimativa do parque habitacional do INE cresceu 97–101% do número de fogos novos.
– Em número de edifícios, a reabilitação diminuiu a nível nacional (3.927 edifícios em 2015, 3.049 em 2025). O seu *peso* subiu até 2015 só porque a construção nova caiu. Um eventual crescimento nos centros históricos de Lisboa e do Porto tem de ser verificado por município.
– Em 2025, as estimativas trimestrais do INE dão cerca de 30,4 mil fogos concluídos em todas as obras, contra 26,7 mil em construção nova. A diferença é de no máximo cerca de 12%.
– Entre 2016 e 2021, a estimativa do parque habitacional do INE cresceu 97–101% do número de fogos novos.
– Em número de edifícios, a reabilitação diminuiu a nível nacional (3.927 edifícios em 2015, 3.049 em 2025). O seu *peso* subiu até 2015 só porque a construção nova caiu. Um eventual crescimento nos centros históricos de Lisboa e do Porto tem de ser verificado por município.
A07 · v2 · 25-10-2026Precisão1. Construção — Nota de série
Há dois números do INE para 2025, de produtos diferentes. Usa-se o apuramento anual (N19).
Ver texto anterior e texto novo
Antes– A recuperação é real mas lenta. 2025 (27.301, preliminar)
Depois– A recuperação é real mas lenta. 2025 (27.301, preliminar, apuramento anual; as estimativas trimestrais do INE davam 26.714)
A08 · v2 · 25-10-2026Precisão2. Preços — Introdução
Os +180% comparam um trimestre (4.º trim. 2025) com uma média anual; a comparação ano a ano dá +163,9%.
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Antese cerca de 180% entre 2015 e 2025, o segundo maior aumento da UE depois da Hungria.
Depoise cerca de 180% entre 2015 e o fim de 2025 (4.º trimestre de 2025 face à média de 2015), o segundo maior aumento da UE depois da Hungria. Em médias anuais, 2025 face a 2015, o aumento é de +164%.
A09 · v2 · 25-10-2026Fonte primária2. Preços — Tabela
Substitui a fonte secundária pela primária e acrescenta o período exato.
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Antes| Preços 2015–2025 (Eurostat) | +180% (UE: 2.º lugar) | idealista/Eurostat |
Depois| Preços 2015–2025 (Eurostat) | +180% (4.º trim. 2025 vs 2015; UE: 2.º lugar, depois da Hungria, +290%); médias anuais: +164% (zona euro +53%, UE +62%) | Eurostat, 07-04-2026 |
A10 · v2 · 25-10-2026Precisão2. Preços — Tabela
Explica a diferença entre +169% e +180%: é o mesmo índice, medido até trimestres diferentes.
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Antes| Preços desde 2015 (FMI, FSAP jun. 2026) | +169%, contra +55% na zona euro | idealista/FMI |
Depois| Preços desde 2015 (FMI, FSAP jun. 2026) | +169%, contra +55% na zona euro (coincide com o índice Eurostat até ao 3.º trim. 2025) | idealista/FMI |
A11 · v2 · 25-10-2026Precisão2. Rendas — Tabela
Distingue a mediana de 12 meses da trimestral.
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Antes| Renda mediana, novos contratos | 4,39 €/m² (2017) → 9,50 €/m² (12 meses até mar. 2026) |
Depois| Renda mediana, novos contratos | 4,39 €/m² (2017) → 9,50 €/m² (12 meses até mar. 2026, 149.690 contratos; o trimestre isolado dá 9,46 €/m²) |
A12 · v2 · 25-10-2026Precisão2. Rendas — Nota
Acrescenta a conclusão do próprio INE sobre a comparabilidade de níveis.
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AntesCautela: em 2026 o INE reviu a série com dados da AT e passou a cobrir cerca de 50% mais contratos; a comparação com 2017 é indicativa.
DepoisCautela: em 2026 o INE iniciou uma série nova (desde 2020) com dados da AT, que cobre cerca de 50% mais contratos. O INE indica que, no período comum, a mediana por m² não apresenta alterações significativas entre as duas séries. A comparação com 2017 atravessa as duas séries e deve ler-se como indicativa, mas não está enviesada pela mudança de cobertura.
A13 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar2. Preços contra salários
V01 parcialmente resolvido; o cálculo e as ressalvas ficam explícitos.
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Antesos salários cresceram muito menos do que os preços da habitação desde 2015. [À VERIFICAR: remuneração média de 2015 na mesma série do INE, para calcular o rácio preço/rendimento.]
Depoisos salários cresceram muito menos do que os preços da habitação desde 2015. Na mesma série do INE, a remuneração bruta total mensal média subiu cerca de 44% entre 2015 (≈ 1.179 €, valor derivado da variação de +27,7% até 2023) e 2025 (1.694 €). O índice de preços subiu +164% (médias anuais). Face ao salário médio, as casas ficaram cerca de 84% mais caras. Ressalvas: é um salário por trabalhador, não o rendimento das famílias, e o valor de 2015 deve ser confirmado na tabela do INE.
A14 · v2 · 25-10-2026Precisão3. Procura estrangeira — Tabela
Nestas estatísticas, «residente» significa domicílio fiscal; o denominador fica explícito.
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Antes| Estrangeiros residentes em Portugal (famílias) | 34.838 (+11,4%) | ≈ 23% das compras por famílias |
Depois| Cidadãos estrangeiros com domicílio fiscal em Portugal (famílias) | 34.838 (+11,4%) | ≈ 23,4% das 148.632 compras por famílias |
A15 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar3. Procura estrangeira — Nota sobre denominadores
Resolve V08.
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Antes– Os não residentes estão em queda há três anos.
Depois– Dois números, duas populações. Os 8.471 compradores com domicílio fiscal no estrangeiro incluem todos os setores e todas as nacionalidades, incluindo emigrantes portugueses. Os 6.248 (41.086 − 34.838) são apenas famílias de nacionalidade estrangeira com domicílio fiscal no estrangeiro (−14,1%).
– Os não residentes estão em queda há três anos.
– Os não residentes estão em queda há três anos.
A16 · v2 · 25-10-2026Precisão3. Procura estrangeira — Crédito
Acrescenta o peso em valor dado pela mesma fonte.
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AntesOs estrangeiros representaram 11,7% dos contratos de crédito à habitação em 2025, contra 6,1% em 2021 (BdP, via ECO).
DepoisOs estrangeiros representaram 11,7% dos contratos de crédito à habitação em 2025, contra 6,1% em 2021, e 13,6% do montante contratado (7,4% em 2021) (BdP, via ECO).
A17 · v2 · 25-10-2026Acrescento3. Golden Visa — Tabela
Faltava a restrição geográfica de 2022, também do governo Costa (N08). Fontes secundárias; falta confirmar no DR.
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Antes| Governo de Costa, programa Mais Habitação (2023): fim da via imobiliária; mantém-se via fundos |
Depois| Governo de Costa: restrição da via imobiliária habitacional às regiões autónomas e ao interior (DL 14/2021, com efeitos a 1-01-2022, na sequência do OE 2020); fim da via imobiliária com o programa Mais Habitação (Lei 56/2023); mantém-se via fundos |
A18 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar3. Governo Montenegro
Resolve V05 e, quanto ao IFICI, V07.
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AntesEm setembro de 2025 anunciou um agravamento do IMT para compradores não residentes, excluindo emigrantes e estrangeiros residentes, sujeito a aprovação parlamentar (idealista). [À VERIFICAR: taxa final e se foi aprovado.] Não reabriu a via imobiliária do Golden Visa. [À VERIFICAR: alterações do governo AD ao IFICI.]
DepoisEm setembro de 2025 anunciou um agravamento do IMT para compradores não residentes (idealista). Depois da autorização legislativa (Lei 9-A/2026, de 6 de março), o DL 97/2026, de 20 de maio, fixou uma taxa única de IMT de 7,5%, sem isenções, na compra de habitação por não residentes. Há três exceções: o comprador já ser residente fiscal; tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos; ou arrendar a casa com renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Não reabriu a via imobiliária do Golden Visa. Não foram encontradas alterações substantivas do governo AD ao IFICI (criado pelo OE 2024 e regulamentado pelas Portarias 352/2024/1 e 52-A/2025/1).
A19 · v2 · 25-10-2026Correção4. Imigração — Introdução
A comparação Censos 2021 → estimativa de 2025 mistura dois métodos; o INE avisa que a passagem de 2020 para 2021 não é comparável. Usa-se a série revista e o período de construção correspondente.
Ver texto anterior e texto novo
AntesA população residente cresceu cerca de 1,08 milhões entre os Censos de 2021 e o fim de 2025, enquanto se concluíram 115.220 casas novas; quase todo esse crescimento é imigração.
DepoisA população residente cresceu 824.914 pessoas entre o fim de 2021 e o fim de 2025, enquanto se concluíram 95.294 casas novas (2022–2025); quase todo esse crescimento é imigração. Os saldos migratórios foram de 371 mil (2022), 307 mil (2023), 217 mil (2024) e 71 mil (2025).
A20 · v2 · 25-10-2026Precisão4. Imigração — Escala
Substitui a fonte secundária pela primária; acrescenta a ressalva sobre fontes e revisões.
Ver texto anterior e texto novo
AntesO INE estima 1.597.539 no fim de 2025, 14% da população de 11.424.031 (ECO News/INE).
DepoisO INE estima 1.597.539 no fim de 2025, 14% da população de 11.424.031, contra 748.155 no fim de 2021 (INE, 22-06-2026). As séries da AIMA e do INE não coincidem (para 31-12-2024: 1.543.697 na AIMA contra 1.538.426 no INE) e não devem ser combinadas. O INE reconheceu dificuldades na transmissão dos dados da AIMA, por isso os valores de 2025 podem vir a ser revistos.
A21 · v2 · 25-10-2026Correção4. Imigração — Estrutura de Missão
286 mil eram atendimentos, não regularizações (N20).
Ver texto anterior e texto novo
Antes– cerca de 286 mil processos pendentes de manifestação de interesse regularizados pela Estrutura de Missão já sob o governo AD (2024–2025). O aumento líquido 2017–2024 foi de cerca de 1,12 milhões.
Depois– processos pendentes de manifestação de interesse tratados pela Estrutura de Missão já sob o governo AD (2024–2025). Em maio de 2025 a AIMA tinha analisado cerca de 440 mil pendentes: cerca de 170 mil foram arquivados por falta de resposta e cerca de 130 mil aguardavam decisão. Os 286.302 frequentemente citados são atendimentos, não autorizações concedidas; não há um número final publicado de regularizações. O aumento líquido 2017–2024 foi de cerca de 1,12 milhões.
A22 · v2 · 25-10-2026Correção4. Impacto na habitação — Aritmética
Recalculado com os valores corrigidos (A19).
Ver texto anterior e texto novo
Antes– A aritmética é brutal. Com a dimensão média de 2,5 pessoas por agregado (Censos 2021), 1,08 milhões de residentes a mais equivalem a cerca de 430 mil agregados. No mesmo período concluíram-se 115 mil casas novas. Cálculo próprio; os imigrantes vivem em média em agregados maiores, o que reduz o número mas não o sentido.
Depois– A aritmética é brutal. Com a dimensão média de 2,5 pessoas por agregado (Censos 2021), 825 mil residentes a mais equivalem a cerca de 330 mil agregados. No mesmo período (2022–2025) concluíram-se 95 mil casas novas. Cálculo próprio e ilustrativo, não uma medição de necessidades: os imigrantes vivem em média em agregados maiores, o que reduz o número mas não o sentido.
A23 · v2 · 25-10-2026Correção4. Impacto na habitação — Estudo BdP
Resolve V03: os valores 0,69/0,37 são o caso limite; a migração não é quantificada no estudo original.
Ver texto anterior e texto novo
Antes– A evidência empírica confirma o mecanismo, não a culpa exclusiva. O BdP (Amador, out. 2026) estima que um aumento de 1% da procura de habitação eleva os preços em cerca de 0,69% e as rendas em 0,37%, com efeitos maiores onde a oferta é mais rígida (Lisboa, Porto). Inclui migração entre os fatores da procura, mas o resumo público não isola o seu contributo. [À VERIFICAR: ler o estudo original para quantificar a parte da migração.]
Depois– A evidência empírica confirma o mecanismo, não a culpa exclusiva. O BdP (Amador, «A dinâmica dos preços da habitação e das rendas em Portugal: uma abordagem de mercado», *Revista de Estudos Económicos*, out. 2026) estudou cerca de 300 municípios entre 2017 e 2024, medindo a procura pelo aumento do número de agregados familiares. Estima que um aumento de 1% da procura eleva os preços em 0,69% e as rendas em 0,37% no caso limite de oferta totalmente rígida. Com elasticidades realistas (percentis 25 e 75), os efeitos ficam entre 0,52% e 0,64% nos preços e entre 0,28% e 0,34% nas rendas, e são maiores onde a oferta é mais rígida (Lisboa, Porto). O estudo não isola o contributo da migração: refere-a entre os fatores da procura e deixa explicitamente em aberto a importância relativa de cada um.
A24 · v2 · 25-10-2026Precisão5. Custos — Introdução
Ano-base explícito (N02).
Ver texto anterior e texto novo
AntesConstruir uma casa nova ficou cerca de 32% mais caro entre 2021 e 2025 (índice do INE)
DepoisConstruir uma casa nova ficou cerca de 33% mais caro entre 2020 e 2025 (média anual do índice do INE; +25% face a 2021)
A25 · v2 · 25-10-2026Precisão5. Custos — Nota do gráfico
Substitui fontes mediáticas pela série primária do INE.
Ver texto anterior e texto novo
Antes[embedded content: INE via idealista (2021–2022), The Portugal News (2023), ECO (2024–2025), CNN Portugal (ago. 2026); acumulados calculados a partir das taxas anuais]
Depois[embedded content: INE, Índice de custo de construção de habitação nova (base 2021), série mensal até ago. 2026 (`dados/icchn_mensal_base2021.csv`); variações anuais sobre médias anuais: 2021 +6,5%, 2022 +12,2%, 2023 +3,9%, 2024 +3,3%, 2025 +4,0%]
A26 · v2 · 25-10-2026Precisão5. Custos — Materiais 2022
O valor original é da série antiga; indica-se o valor da série atual.
Ver texto anterior e texto novo
AntesEm maio de 2022 os materiais subiam 18,7% ao ano;
DepoisEm maio de 2022 os materiais subiam 18,7% ao ano na série então publicada (19,5% na série atual, base 2021);
A27 · v2 · 25-10-2026Precisão5. Custos — Mão de obra
Intervalo exato e ano-base explícito.
Ver texto anterior e texto novo
AntesSubiu entre 5% e 8% em todos os anos desde 2021, cerca de 41% acumulados.
DepoisSubiu entre 5% e 8% em todos os anos desde 2021 (5,1%–8,2%), cerca de 41% acumulados entre 2020 e 2025.
A28 · v2 · 25-10-2026Resolução parcial de ponto por verificar5. Imigração e construção
Especifica a natureza anual da contagem e acrescenta o valor setorial.
Ver texto anterior e texto novo
Antesa Segurança Social conta mais de 600 mil estrangeiros em serviços administrativos, alojamento e restauração e construção, em conjunto (Observador).
Depoisa Segurança Social contou mais de 600 mil estrangeiros com contribuições em serviços administrativos, alojamento e restauração e construção, em conjunto, ao longo de 2025 (Observador). Em dezembro de 2025, cerca de 117 mil estrangeiros descontavam na construção (MTSS). As duas medidas não são comparáveis: uma é anual, a outra é um retrato mensal.
A29 · v2 · 25-10-2026Atualização de ponto por verificar5. Imigração e construção
V04 continua parcial; o marcador passa a dizer o que falta.
Ver texto anterior e texto novo
Antes[À VERIFICAR: peso exato de estrangeiros no emprego da construção, dados MTSS/GEP.]
Depois[POR VERIFICAR: quota de estrangeiros no emprego da construção. Nenhuma fonte publica a percentagem; é preciso calculá-la a partir dos dados da Segurança Social, com o mesmo mês e o mesmo setor no denominador.]
A30 · v2 · 25-10-2026Correção5. IVA a 6%
Resolve V06: datas e diplomas corretos; o teto de venda foi atualizado.
Ver texto anterior e texto novo
AntesO governo Montenegro aprovou em novembro de 2025 uma autorização legislativa para IVA de 6% na construção e reabilitação de habitação até 2029, com tetos de 648.022 € na venda e 2.300 € de renda
DepoisO governo Montenegro propôs em novembro de 2025 o IVA de 6% na construção e reabilitação de habitação. A autorização legislativa foi aprovada pela Lei 9-A/2026, de 6 de março, e concretizada pelo DL 97/2026, de 20 de maio. Aplica-se a obras cuja iniciativa procedimental (pedido de licenciamento ou comunicação prévia) ocorra entre 25-09-2025 e 31-12-2029, com o imposto exigível a partir de 1-01-2026. Os tetos são 2.300 € de renda (2,5 vezes o salário mínimo de 2026) e, na venda, o limite do 2.º escalão do IMT do OE 2026 (≈ 660.982 €; o valor de 648.022 € era o de 2025)
A31 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar5. IVA a 6%
Data resolvida em A30; acrescenta o diploma e a data do Simplex.
Ver texto anterior e texto novo
Antes[À VERIFICAR: data exata de entrada em vigor.] O licenciamento lento é apontado pelo FMI como causa estrutural; o Simplex Urbanístico (governo Costa, 2024) tentou encurtá-lo.
DepoisO licenciamento lento é apontado pelo FMI como causa estrutural; o Simplex Urbanístico (DL 10/2024, de 8 de janeiro, em vigor desde 4-03-2024, aprovado pelo governo Costa) tentou encurtá-lo.
A32 · v2 · 25-10-2026Resolução de ponto por verificar6. Alojamento local
Diploma identificado (V07/V11); o efeito continua por medir.
Ver texto anterior e texto novo
Anteso governo Montenegro devolveu a decisão aos municípios em 2024. [À VERIFICAR: diploma de 2024 e seu efeito.]
Depoiso governo Montenegro devolveu a decisão aos municípios com o DL 76/2024, de 23 de outubro (em vigor a 1-11-2024), que levantou a suspensão geral de novos registos. [POR VERIFICAR: efeito no número de registos.]
A33 · v2 · 25-10-2026Acrescento6. Habitação pública
Acrescenta evidência e as políticas de oferta do período Costa (N11).
Ver texto anterior e texto novo
AntesSem um parque público relevante, o Estado não tem forma de amortecer choques de procura.
DepoisSem um parque público relevante, o Estado não tem forma de amortecer choques de procura. Na construção nova, os organismos públicos concluíram 10 fogos em 2024 e 53 em 2025 (401 em 2011). A Nova Geração de Políticas de Habitação (RCM 50-A/2018, governo Costa) fixou a meta de passar de 2% para 5% do parque. O seu principal instrumento, o 1.º Direito, tinha até ao fim de 2025 18.778 fogos concluídos, mas só 2.401 entregues às famílias. Cerca de 85% são reabilitação.
A34 · v2 · 25-10-2026Correção6. Políticas do lado da procura
O reforço de 750 M€ já foi decidido; diplomas e montantes acrescentados.
Ver texto anterior e texto novo
AntesO governo Montenegro isentou de IMT e Imposto do Selo jovens até 35 anos e criou uma garantia pública para o crédito à habitação, que planeia reforçar em 750 M€.
DepoisO governo Montenegro isentou de IMT e Imposto do Selo jovens até 35 anos (DL 48-A/2024, aquisições desde 1-08-2024) e criou uma garantia pública para o crédito à habitação (DL 44/2024, de 10 de julho). A garantia começou com um teto de 1,2 mil milhões €, foi reforçada em 350 M€ (set. 2025) e em 750 M€ (abr. 2026), num total de 2,3 mil milhões €, e cobre contratos até 31-12-2026.
A35 · v2 · 25-10-2026Acrescento7. Matriz — Governos 2000–2005
A matriz passa a cobrir 2000–2026 (decisão D2). A queda que começa em 2003 coincide com o fim do crédito bonificado, mas não se apresenta como causa única.
Ver texto anterior e texto novo
Antes| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009) |
Depois| Guterres (PS), 1999–2002 | Mantém o crédito bonificado à habitação | Pico da construção (125.708 fogos em 2002, de licenças anteriores) | 117.825 (2000–2002) |
| Durão Barroso e Santana Lopes (PSD/CDS), 2002–2005 | Fim do crédito bonificado para novos contratos (30-09-2002, Lei 16-A/2002); reforma IMI/IMT (DL 287/2003) | Início da queda da construção (2003) | 80.964 (2003–2005) |
| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009); NRAU (Lei 6/2006); Porta 65 Jovem (DL 308/2007) |
| Durão Barroso e Santana Lopes (PSD/CDS), 2002–2005 | Fim do crédito bonificado para novos contratos (30-09-2002, Lei 16-A/2002); reforma IMI/IMT (DL 287/2003) | Início da queda da construção (2003) | 80.964 (2003–2005) |
| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009); NRAU (Lei 6/2006); Porta 65 Jovem (DL 308/2007) |
A36 · v2 · 25-10-2026Correção7. Matriz — Passos Coelho
«Abre o AL» era impreciso (N09).
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Antes| Cria o Golden Visa (2012); liberaliza rendas (NRAU 2012); abre o AL |
Depois| Cria o Golden Visa (2012); liberaliza rendas (NRAU 2012); cria o regime jurídico autónomo do AL (DL 128/2014; o AL existia desde 2008) |
A37 · v2 · 25-10-2026Acrescento7. Matriz — Costa
Políticas de oferta do período Costa que faltavam (N11); a restrição dos vistos gold de 2022 foi para a coluna da procura (ver A37b).
Ver texto anterior e texto novo
Antes| Recuperação lenta da construção; parque público continua em 2%; Simplex Urbanístico (2024) |
Depois| Recuperação lenta da construção; Nova Geração de Políticas de Habitação e 1.º Direito (2018; execução lenta, sobretudo reabilitação); Programa de Arrendamento Acessível (2019); Lei de Bases da Habitação (2019); componente de habitação do PRR (2021, executada sobretudo depois de 2024); parque público continua em ≈ 2%; Simplex Urbanístico (2024) |
A37b · v2 · 25-10-2026Acrescento7. Matriz — Costa
A restrição geográfica dos vistos gold (2022) é uma medida da procura.
Ver texto anterior e texto novo
Antes| Costa (PS), 2015–2024 | Manifestação de interesse (2017, alargada em 2019); RNH mantido e ampliado até 2023; …
Depois| Costa (PS), 2015–2024 | Manifestação de interesse (2017, alargada em 2019); RNH mantido e ampliado até 2023; restringe vistos gold imobiliários ao interior (2022); …
A38 · v2 · 25-10-2026Atualização7. Matriz — Montenegro
Medidas passam de «anunciadas» a «publicadas», com diplomas.
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Antes| Extingue a manifestação de interesse (jun. 2024); isenção de IMT jovem e garantia pública; anuncia agravamento do IMT para não residentes; liberta o AL para os municípios | IVA de 6% na construção (autorização legislativa, nov. 2025); licenças e conclusões nos máximos desde 2011 |
Depois| Extingue a manifestação de interesse (jun. 2024); isenção de IMT jovem (DL 48-A/2024) e garantia pública (DL 44/2024, teto de 2,3 mil M€); IMT de 7,5% para não residentes (DL 97/2026); liberta o AL para os municípios (DL 76/2024) | IVA de 6% na construção (Lei 9-A/2026 e DL 97/2026); substitui o Programa de Arrendamento Acessível pelo RSAA (set. 2026); executa a maior parte do PRR habitação; licenças e conclusões nos máximos desde 2011 |
A39 · v2 · 25-10-2026Precisão7. Matriz — Nota
Valor exato e ressalva de atribuição (N13).
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AntesMédias calculadas a partir da série INE/PORDATA.
DepoisMédias calculadas a partir da série INE/PORDATA (Costa 2016–2023: 120.003 fogos, 15.000/ano; a média 2024–2025 inclui 2024, ano em que Costa governou até abril).
A40 · v2 · 25-10-2026Correção7. Respostas — Premissa 4
Valores corrigidos (A19).
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AntesBem sustentado pelos dados: cerca de 1 milhão de pessoas a mais desde 2021 contra 115 mil casas novas.
DepoisBem sustentado pelos dados: cerca de 825 mil pessoas a mais entre 2021 e 2025 contra 95 mil casas novas.
A41 · v2 · 25-10-2026Precisão7. Respostas — Premissa 5
Ano-base explícito.
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AntesCerto: +32% entre 2021 e 2025, com nova aceleração em 2026 (+7,5% em agosto).
DepoisCerto: +33% entre 2020 e 2025, com nova aceleração em 2026 (+7,5% em agosto, confirmado pelo INE).
A42 · v2 · 25-10-2026Atualização do estado8. Pontos a verificar
Lista atualizada com o resultado da verificação.
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Antes– [ ] Remuneração média de 2015 na série do INE, para um rácio preço/rendimento rigoroso
– [ ] Série INE de fogos concluídos em reabilitação e ampliações (complemento à construção nova)
– [ ] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): contributo isolado da migração para os preços
– [ ] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção (MTSS/GEP)
– [ ] Agravamento do IMT para não residentes: taxa final e aprovação parlamentar
– [ ] IVA de 6% na construção: diploma final e data de entrada em vigor
– [ ] Alterações do governo AD ao IFICI e ao regime do AL (2024)
– [ ] Diferença entre 8.471 (INE, todos os setores) e 6.248 (ECO, famílias) compradores não residentes em 2025: confirmar no destaque do INE
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Série INE de fogos concluídos em reabilitação e ampliações (complemento à construção nova)
– [ ] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): contributo isolado da migração para os preços
– [ ] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção (MTSS/GEP)
– [ ] Agravamento do IMT para não residentes: taxa final e aprovação parlamentar
– [ ] IVA de 6% na construção: diploma final e data de entrada em vigor
– [ ] Alterações do governo AD ao IFICI e ao regime do AL (2024)
– [ ] Diferença entre 8.471 (INE, todos os setores) e 6.248 (ECO, famílias) compradores não residentes em 2025: confirmar no destaque do INE
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
Depois– [~] Remuneração média de 2015 na série do INE: rácio calculado (≈ +84%); falta confirmar o valor de 2015 na tabela do INE
– [x] Série INE de fogos concluídos em reabilitação: não existe série nacional de fogos; contributo estimado em ≤ 12% (secção 1)
– [x] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): lido; não isola a migração (secção 4)
– [~] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção: 117 mil (dez. 2025); falta a quota no setor
– [x] IMT para não residentes: 7,5% (DL 97/2026)
– [x] IVA de 6% na construção: Lei 9-A/2026 e DL 97/2026
– [x] AL: DL 76/2024 · IFICI: sem alterações AD encontradas
– [x] 8.471 vs 6.248: populações estatísticas diferentes (secção 3)
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Prazos médios de licenciamento antes e depois do Simplex Urbanístico
– [ ] Evidência empírica do efeito das mudanças na lei do arrendamento
– [ ] Casas vagas em bom estado nas áreas metropolitanas
– [ ] Confirmar no Diário da República: DL 14/2021, DL 37/2018, Lei 83/2019, Lei 16-A/2002, DL 128/2014
– [x] Série INE de fogos concluídos em reabilitação: não existe série nacional de fogos; contributo estimado em ≤ 12% (secção 1)
– [x] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): lido; não isola a migração (secção 4)
– [~] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção: 117 mil (dez. 2025); falta a quota no setor
– [x] IMT para não residentes: 7,5% (DL 97/2026)
– [x] IVA de 6% na construção: Lei 9-A/2026 e DL 97/2026
– [x] AL: DL 76/2024 · IFICI: sem alterações AD encontradas
– [x] 8.471 vs 6.248: populações estatísticas diferentes (secção 3)
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Prazos médios de licenciamento antes e depois do Simplex Urbanístico
– [ ] Evidência empírica do efeito das mudanças na lei do arrendamento
– [ ] Casas vagas em bom estado nas áreas metropolitanas
– [ ] Confirmar no Diário da República: DL 14/2021, DL 37/2018, Lei 83/2019, Lei 16-A/2002, DL 128/2014
A43 · v2 · 25-10-2026Acrescento8. Fontes
Regista as fontes primárias usadas nas correções.
Ver texto anterior e texto novo
Antes### Fontes consultadas (25-10-2026)
Depois### Fontes consultadas (25-10-2026)
Fontes primárias acrescentadas na verificação (v2):
– INE, Estimativas de População Residente 2025 (22-06-2026)
– INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 1.º trim. 2026 (26-06-2026)
– INE, base de dados: indicadores 0013249, 0008309, 0011748, 0000085 e 0000084 (extraídos a 25-10-2026; CSV em `dados/`)
– Eurostat, House prices and rents, Q4 2025 (07-04-2026) e `prc_hpi_a`
– Banco de Portugal, Revista de Estudos Económicos, vol. XII, n.º 4 (out. 2026)
– Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio · Lei n.º 9-A/2026 · DL 76/2024 · DL 48-A/2024 · DL 287/2003 · DL 308/2007 · RCM 50-A/2018
Fontes da versão 1:
Fontes primárias acrescentadas na verificação (v2):
– INE, Estimativas de População Residente 2025 (22-06-2026)
– INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 1.º trim. 2026 (26-06-2026)
– INE, base de dados: indicadores 0013249, 0008309, 0011748, 0000085 e 0000084 (extraídos a 25-10-2026; CSV em `dados/`)
– Eurostat, House prices and rents, Q4 2025 (07-04-2026) e `prc_hpi_a`
– Banco de Portugal, Revista de Estudos Económicos, vol. XII, n.º 4 (out. 2026)
– Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio · Lei n.º 9-A/2026 · DL 76/2024 · DL 48-A/2024 · DL 287/2003 · DL 308/2007 · RCM 50-A/2018
Fontes da versão 1: