Procura estrangeira, RNH e vistos gold

Neste capítulo

• Compradores com domicílio fiscal no estrangeiro ficaram com cerca de 5% das casas vendidas em 2025, e esse peso está a cair há três anos.
• Somando os estrangeiros que vivem em Portugal, cidadãos estrangeiros fizeram 27,6% das compras por famílias. A maioria vive cá.
• Os compradores de fora da UE pagaram, em média, o dobro dos compradores com domicílio em Portugal.
• O RNH foi criado e fechado por governos PS; o visto gold foi criado pelo governo PSD/CDS e fechado ao imobiliário pelo PS.

Três populações, três denominadores

Em 2025, compradores com domicílio fiscal no estrangeiro compraram 8471 casas (−13,3%), por 3,4 mil milhões de euros: cerca de 5,0% das casas vendidas e 8,3% do valor1. Mas estes são os não residentes. Contando também os estrangeiros que vivem em Portugal, cidadãos estrangeiros fizeram 41 086 das 148 632 compras por famílias, ou 27,6%2.

Quem comprou casa em 2025: compras por famílias

Número de compras · 148 632 no total · por nacionalidade e domicílio fiscal do comprador

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Menos compradores, preços mais altos

Os não residentes nunca passaram de 8% das transações nos últimos sete anos, e o seu peso em valor caiu de cerca de 13% no fim de 2023 para 8% no 2.º trimestre de 20253. Mas pagam mais: 234 120 € em média para compradores com domicílio em Portugal, 335 640 € para os da UE e 470 277 € para os restantes4. O Banco de Portugal estima que os estrangeiros, residentes ou não, conseguem pagar em média mais 43% por uma casa5.

Quanto pagou cada comprador, em média, em 2025

Preço médio por casa vendida · euros · por domicílio fiscal do comprador

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Um efeito local

A procura estrangeira concentra-se no Algarve, em Lisboa e na Madeira. Um estudo do Banco de Portugal de 2026 aponta o Algarve como caso de oferta pouco elástica combinada com procura de não residentes orientada para investimento6. O estudo de 2024 considera o efeito da procura estrangeira sobre o preço mediano nacional «geralmente limitado», sem excluir contágio a outras zonas7.

O maior grupo de compradores estrangeiros vive em Portugal: os brasileiros compraram 9808 casas em 2025, 23,9% das compras por estrangeiros. Os estrangeiros fizeram 11,7% dos contratos de crédito à habitação em 2025, contra 6,1% em 20218. Esta parte da procura «estrangeira» está ligada à imigração, não ao investimento externo.

RNH e vistos gold: quem criou e quem acabou

O regime do Residente Não Habitual (RNH) foi criado em 2009 pelo governo PS de José Sócrates e fechado a novos entrantes pelo Orçamento do Estado para 2024, do governo PS de António Costa, com um regime transitório e um substituto mais restrito, o IFICI9. Tinha 114 645 beneficiários em 2023, e a despesa fiscal passou de 620 milhões de euros em 2019 para 1741 milhões em 202410.

A autorização de residência para investimento (visto gold) foi criada em 2012 pelo governo PSD/CDS de Passos Coelho, durante o programa de assistência. O governo Costa restringiu a via imobiliária ao interior e às regiões autónomas a partir de 2022 e acabou com ela em 2023, com o programa Mais Habitação. Entre 2012 e setembro de 2023 houve 12 718 autorizações e 6450 milhões de euros de investimento, cerca de 3% do valor das transações de habitação no período11.

Em 2026, o governo Montenegro fixou uma taxa única de IMT de 7,5% na compra de habitação por não residentes, com três exceções: o comprador já ser residente fiscal, tornar-se residente fiscal em dois anos, ou arrendar a casa com renda moderada durante pelo menos 36 meses12. Não reabriu a via imobiliária do visto gold.