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Cada resposta resume o que dizem os dados oficiais mais recentes e remete para o capítulo onde o tema é explicado com gráficos e fontes. Os números são revistos quando as fontes os revêem. Esta página é informação, não aconselhamento financeiro ou de investimento.
Porque é que as casas estão tão caras em Portugal?
Porque, durante mais de uma década, Portugal construiu muito poucas casas novas e a procura cresceu depressa. Entre 2000 e 2010 concluíram-se em média 79 564 casas novas por ano; entre 2015 e 2025, 16 283Fonte primáriaINE — Indicador 0013249 — fogos concluídos em construções novasSérie 2011–2025 por entidade promotora (API do INE).Abrir o original ↗. Ao mesmo tempo, a população aumentou 824 914 pessoas entre 2021 e 2025, quase toda por imigraçãoFonte primáriaINE — Estimativas de População Residente 202511 424 031 residentes; +824 914 entre 2021 e 2025; 1 597 539 estrangeiros.Abrir o original ↗.
Os custos de construção, o turismo, o alojamento local, os juros baixos até 2021 e a procura estrangeira em algumas regiões somaram-se a esse desequilíbrio. O Banco de Portugal conclui que a procura se transmite mais aos preços onde a oferta é mais rígidaFonte primáriaBanco de Portugal — Amador, «A dinâmica dos preços da habitação e das rendas em Portugal», Revista de Estudos Económicos XII-4Elasticidades preço e renda à procura; não isola a migração.Abrir o original ↗.
Conclusões: o que nos trouxe até aqui →
Quanto subiram os preços das casas em Portugal?
Os preços da habitação subiram 17,6% em 2025, a maior subida anual da série do INE, e 16,5% no 2.º trimestre de 2026 face ao ano anteriorFonte primáriaINE — Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025Preços +17,6% em 2025; 169 812 transações; compras por famílias (148 632) e por não residentes (8471).Abrir o original ↗Fonte primáriaINE — Índice de Preços da Habitação, 2.º trimestre de 2026Preços +16,5% no 2.º trimestre de 2026, face ao período homólogo; transações −6,4%.Abrir o original ↗.
Entre 2015 e 2025 o índice subiu 164% em médias anuais, contra 53% na zona euro. O Eurostat coloca Portugal em 2.º lugar na UE, depois da HungriaFonte primáriaEurostat — House prices and rents went up in Q4 2025Portugal +180% (4.º trim. 2025 vs 2015), 2.º na UE.Abrir o original ↗.
Quanto custa o metro quadrado de uma casa em Portugal?
O preço mediano das casas vendidas no 2.º trimestre de 2026 foi de 2445 €/m², em 37 854 vendasFonte primáriaINE — Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026Preço mediano de 2445 €/m² nos 37 854 alojamentos vendidos no 2.º trimestre de 2026; aceleração em 10 dos 24 municípios mais populosos.Abrir o original ↗. É uma mediana nacional: em Lisboa, no Porto e no Algarve os valores são muito mais altos, e no interior muito mais baixos.
Quanto custa arrendar casa em Portugal?
A renda mediana dos novos contratos foi de 9,50 €/m² nos 12 meses até março de 2026, mais do dobro dos 4,39 €/m² de 2017Fonte primáriaINE — Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 1.º trimestre de 2026Mediana de 9,50 €/m² (12 meses) e 9,46 €/m² (trimestre); série nova com dados da AT.Abrir o original ↗Fonte secundáriaidealista/news — Renda mediana dos novos contratos em 2017 (INE)Renda mediana de 4,39 €/m² em 2017, série anterior do INE.Abrir o original ↗. No concelho de Lisboa, a mediana do 1.º trimestre de 2026 foi de 17,42 €/m²Fonte secundáriaidealista/news — Rendas aceleram e sobem 9,1% no arranque do anoDados do INE: renda mediana de Lisboa 17,42 €/m² (+8,2%) no 1.º trimestre de 2026.Abrir o original ↗.
Quantas casas novas se constroem por ano em Portugal?
Concluíram-se 27 301 casas novas em 2025, o valor mais alto desde 2011, mas ainda muito longe das 125 708 de 2002. O licenciamento chegou a 42 066 fogos em 2025, o que indica mais casas concluídas nos próximos anosFonte primáriaINE — Indicador 0013249 — fogos concluídos em construções novasSérie 2011–2025 por entidade promotora (API do INE).Abrir o original ↗Fonte primáriaINE — Indicador 0008309 — fogos licenciados em construções novasLicenciamentos 2002–2025, revistos.Abrir o original ↗.
Os estrangeiros estão a comprar as casas em Portugal?
Depende de que estrangeiros. Compradores com domicílio fiscal no estrangeiro ficaram com cerca de 5% das casas vendidas em 2025Fonte primáriaINE — Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025Preços +17,6% em 2025; 169 812 transações; compras por famílias (148 632) e por não residentes (8471).Abrir o original ↗. Contando também os estrangeiros que vivem em Portugal, cidadãos estrangeiros fizeram 27,6% das compras por famílias, e a maioria vive cáFonte secundáriaECO — Uma em cada quatro casas vendidas em 2025 foi para mãos estrangeiras41 086 compras por cidadãos estrangeiros (famílias); crédito à habitação.Abrir o original ↗.
O efeito dos não residentes é sobretudo local: Algarve, Lisboa e Madeira. Em média pagaram mais: 335 640 € (UE) e 470 277 € (fora da UE), contra 234 120 € para compradores com domicílio em PortugalFonte primáriaINE — Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025Preços +17,6% em 2025; 169 812 transações; compras por famílias (148 632) e por não residentes (8471).Abrir o original ↗.
Capítulo 3: procura estrangeira →
Qual é o efeito da imigração no preço das casas?
A imigração foi um grande choque de procura: a população cresceu 824 914 pessoas entre 2021 e 2025, para 95 294 casas novas concluídas. Com 2,5 pessoas por agregado, são cerca de 330 mil agregados (cálculo ilustrativo)Fonte primáriaINE — Estimativas de População Residente 202511 424 031 residentes; +824 914 entre 2021 e 2025; 1 597 539 estrangeiros.Abrir o original ↗.
O Banco de Portugal estima que 1% mais procura eleva os preços entre 0,52% e 0,64%, mas não isola a parte da imigraçãoFonte primáriaBanco de Portugal — Amador, «A dinâmica dos preços da habitação e das rendas em Portugal», Revista de Estudos Económicos XII-4Elasticidades preço e renda à procura; não isola a migração.Abrir o original ↗. E os preços já subiam antes da grande vaga migratória.
O RNH e os vistos gold ainda existem?
Não para novos candidatos. O regime do Residente Não Habitual (RNH) foi fechado pelo Orçamento do Estado para 2024 e substituído pelo IFICI, mais restritoFonte secundáriaForvis Mazars — O (quase) fim do RNHFim do RNH e regime transitório.Abrir o original ↗. A via imobiliária dos vistos gold acabou em 2023, com o programa Mais Habitação; mantêm-se outras vias, como fundosFonte secundáriaObservador — Fact-check: vistos gold foram só 3% do investimento na compra de casas12 718 autorizações; 6450 M€ (2012–set. 2023).Abrir o original ↗.
Capítulo 3: RNH e vistos gold →
Quanto paga de IMT um comprador não residente?
Desde 2026, a compra de habitação por não residentes paga uma taxa única de IMT de 7,5%, sem isenções. Há exceções: o comprador já ser residente fiscal, tornar-se residente em dois anos ou arrendar a casa com renda moderada durante pelo menos 36 mesesFonte primáriaDiário da República — Decreto-Lei n.º 97/2026 (IVA a 6%, IMT para não residentes, RSAA)Texto oficial lido.Abrir o original ↗.
Capítulo 3: o que mudou em 2026 →
O que é o IVA a 6% na construção de habitação?
É uma taxa reduzida de IVA para a construção e reabilitação de casas destinadas a habitação própria ou arrendamento, para obras com processo iniciado entre 25 de setembro de 2025 e o fim de 2029, com tetos de preço de venda e de rendaFonte primáriaDiário da República — Decreto-Lei n.º 97/2026 (IVA a 6%, IMT para não residentes, RSAA)Texto oficial lido.Abrir o original ↗Fonte secundáriaECO — Casas terão de ser vendidas ou arrendadas dois anos após construção para beneficiarem de IVA a 6%Condições e tetos do IVA a 6% na construção.Abrir o original ↗. Como uma obra demora dois a quatro anos, o efeito nas casas concluídas só deve aparecer a partir de 2027.
Capítulo 5: impostos e licenciamento →
Que apoios existem para os jovens comprarem casa?
Os jovens até 35 anos estão isentos de IMT e de Imposto do Selo nas compras desde agosto de 2024Fonte primáriaPortal das Finanças — Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (IMT jovem)Isenção de IMT e IS até aos 35 anos.Abrir o original ↗, e há uma garantia pública no crédito à habitação, reforçada até 2,3 mil milhões de euros, para contratos até ao fim de 2026Fonte secundáriaECO — Governo reforça garantia pública para jovens em 750 milhõesReforço da garantia do DL 44/2024.Abrir o original ↗. O FMI e o Banco de Portugal alertam que estes apoios aumentam a procura sem aumentar a oferta.
Capítulo 6: políticas do lado da procura →
Os preços das casas vão descer em Portugal?
Nenhuma instituição publica previsões de preços da habitação a cinco ou dez anos, e esta investigação também não. O FMI considera que os preços «parecem esticados», mas que o risco de uma correção a curto prazo é contidoFonte secundáriaObservador — Preços das casas «parecem esticados», diz o FMIAvaliação do FMI no Banco de Portugal.Abrir o original ↗. O Banco de Portugal projeta um crescimento do investimento em habitação de cerca de 2% por ano até 2028Fonte primáriaBanco de Portugal — Boletim Económico, outubro de 2026Projeções 2026–28; investimento em habitação +2% por ano; choque energético.Abrir o original ↗.
Enquanto se construírem muito menos casas do que a procura pede, a pressão sobre os preços tende a manter-se. Os cenários para 2030 e 2035 estão nas conclusões.
Conclusões: três cenários para 2030 e 2035 →
Quantas casas faltam em Portugal?
Um estudo do Centro Comum de Investigação da Comissão Europeia estima que, até 2035, Portugal precisa de cerca de 465 mil casas novas, sobretudo nas regiões de Lisboa e do PortoFonte secundáriaJornal de Negócios — Portugal precisa de mais 180 mil casas na próxima década (estudo JRC)Necessidade estimada até 2035; estudo original por consultar.Abrir o original ↗. Ao ritmo de 2025, a década produziria cerca de 273 mil. É uma estimativa de terceiros.