Version 2 (25-10-2026): full revision after checking against the primary sources, with 44 changes. Version 1 (25-10-2026): original investigation, before verification, kept unchanged. The before-and-after texts are shown in the original Portuguese.
A01 · v2 · 25-10-2026VersionHeader
Identify the version and refer to the change log.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeOct 25, 2026 · @Jorge Pereira
AfterOct 25, 2026 · @Jorge Pereira
*Versão 2 (25-10-2026): corrigida após verificação nas fontes primárias. Alterações registadas em `02_Registo_de_Alteracoes_v2.md`; a versão 1 mantém-se inalterada.*
*Versão 2 (25-10-2026): corrigida após verificação nas fontes primárias. Alterações registadas em `02_Registo_de_Alteracoes_v2.md`; a versão 1 mantém-se inalterada.*
A02 · v2 · 25-10-2026CorrectionIntroduction
The figure of ≈1 million compared the 2021 Census with the new series of estimates based on administrative records; INE warns that they are not comparable. In the revised series, the 2021–2025 increase is 824,914.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeEntretanto a população cresceu cerca de 1 milhão desde 2021, quase toda por imigração
AfterEntretanto a população cresceu cerca de 825 mil pessoas entre o fim de 2021 e o fim de 2025, quase toda por imigração
A03 · v2 · 25-10-2026CorrectionSummary — Foreign demand
"One in four" refers to all foreign nationals (27.6%), not only residents (34,838 / 148,632 = 23.4%).
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeMas os estrangeiros residentes já compram cerca de uma em cada quatro casas adquiridas por famílias.
AfterMas os cidadãos estrangeiros já compram mais de uma em cada quatro casas adquiridas por famílias (27,6%); os que têm domicílio fiscal em Portugal compram 23,4%.
A04 · v2 · 25-10-2026ClarificationSummary — Costs
The cumulative change only matches +32%/+41% if the base is 2020. With the 2021 average as base it would be +25%/+34%.
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Before– Custos: +32% entre 2021 e 2025; mão de obra +41%;
After– Custos: +33% entre 2020 e 2025 (médias anuais); mão de obra +41%;
A05 · v2 · 25-10-2026Update1. Construction
INE revised the licensing series (the press figure, 34,367, was provisional); 2025 is added.
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BeforeEm 2024 foram licenciados 34.367 fogos, máximo desde 2011 (idealista/INE).
AfterEm 2024 foram licenciados 35.371 fogos em construções novas para habitação familiar e em 2025 42.066, novo máximo desde 2011 (INE, indicador 0008309, valores revistos). Desde 2020 licenciam-se cerca de 1,5 fogos por cada fogo concluído.
A06 · v2 · 25-10-2026Open point resolved1. Construction — Method note
Resolves V02. The claim that renovations "grew strongly after 2014" is not confirmed at national level and is withdrawn.
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BeforeNota de método: a série conta só fogos em construções novas para habitação familiar. Exclui reabilitação, ampliações e conversões, que cresceram muito nos centros urbanos depois de 2014; o número total de casas acrescentado ao mercado é por isso algo superior. [À VERIFICAR: série INE de fogos concluídos em obras de reabilitação/ampliação].
AfterNota de método: a série conta só fogos em construções novas para habitação familiar. Exclui reabilitação, ampliações e conversões, por isso o número total de casas acrescentado ao mercado é algo superior. O INE não publica uma série nacional de fogos concluídos em reabilitação, mas a evidência disponível indica um contributo líquido pequeno:
– Em 2025, as estimativas trimestrais do INE dão cerca de 30,4 mil fogos concluídos em todas as obras, contra 26,7 mil em construção nova. A diferença é de no máximo cerca de 12%.
– Entre 2016 e 2021, a estimativa do parque habitacional do INE cresceu 97–101% do número de fogos novos.
– Em número de edifícios, a reabilitação diminuiu a nível nacional (3.927 edifícios em 2015, 3.049 em 2025). O seu *peso* subiu até 2015 só porque a construção nova caiu. Um eventual crescimento nos centros históricos de Lisboa e do Porto tem de ser verificado por município.
– Em 2025, as estimativas trimestrais do INE dão cerca de 30,4 mil fogos concluídos em todas as obras, contra 26,7 mil em construção nova. A diferença é de no máximo cerca de 12%.
– Entre 2016 e 2021, a estimativa do parque habitacional do INE cresceu 97–101% do número de fogos novos.
– Em número de edifícios, a reabilitação diminuiu a nível nacional (3.927 edifícios em 2015, 3.049 em 2025). O seu *peso* subiu até 2015 só porque a construção nova caiu. Um eventual crescimento nos centros históricos de Lisboa e do Porto tem de ser verificado por município.
A07 · v2 · 25-10-2026Clarification1. Construction — Series note
INE has two figures for 2025, from different products. The annual count is used (N19).
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Changes to the original Portuguese text.
Before– A recuperação é real mas lenta. 2025 (27.301, preliminar)
After– A recuperação é real mas lenta. 2025 (27.301, preliminar, apuramento anual; as estimativas trimestrais do INE davam 26.714)
A08 · v2 · 25-10-2026Clarification2. Prices — Introduction
The +180% compares one quarter (Q4 2025) with an annual average; the year-on-year comparison gives +163.9%.
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Beforee cerca de 180% entre 2015 e 2025, o segundo maior aumento da UE depois da Hungria.
Aftere cerca de 180% entre 2015 e o fim de 2025 (4.º trimestre de 2025 face à média de 2015), o segundo maior aumento da UE depois da Hungria. Em médias anuais, 2025 face a 2015, o aumento é de +164%.
A09 · v2 · 25-10-2026Primary source2. Prices — Table
Replaces the secondary source with the primary one and adds the exact period.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Preços 2015–2025 (Eurostat) | +180% (UE: 2.º lugar) | idealista/Eurostat |
After| Preços 2015–2025 (Eurostat) | +180% (4.º trim. 2025 vs 2015; UE: 2.º lugar, depois da Hungria, +290%); médias anuais: +164% (zona euro +53%, UE +62%) | Eurostat, 07-04-2026 |
A10 · v2 · 25-10-2026Clarification2. Prices — Table
Explains the difference between +169% and +180%: it is the same index, measured to different quarters.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Preços desde 2015 (FMI, FSAP jun. 2026) | +169%, contra +55% na zona euro | idealista/FMI |
After| Preços desde 2015 (FMI, FSAP jun. 2026) | +169%, contra +55% na zona euro (coincide com o índice Eurostat até ao 3.º trim. 2025) | idealista/FMI |
A11 · v2 · 25-10-2026Clarification2. Rents — Table
Distinguishes the 12-month median from the quarterly one.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Renda mediana, novos contratos | 4,39 €/m² (2017) → 9,50 €/m² (12 meses até mar. 2026) |
After| Renda mediana, novos contratos | 4,39 €/m² (2017) → 9,50 €/m² (12 meses até mar. 2026, 149.690 contratos; o trimestre isolado dá 9,46 €/m²) |
A12 · v2 · 25-10-2026Clarification2. Rents — Note
Adds INE's own conclusion on the comparability of levels.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeCautela: em 2026 o INE reviu a série com dados da AT e passou a cobrir cerca de 50% mais contratos; a comparação com 2017 é indicativa.
AfterCautela: em 2026 o INE iniciou uma série nova (desde 2020) com dados da AT, que cobre cerca de 50% mais contratos. O INE indica que, no período comum, a mediana por m² não apresenta alterações significativas entre as duas séries. A comparação com 2017 atravessa as duas séries e deve ler-se como indicativa, mas não está enviesada pela mudança de cobertura.
A13 · v2 · 25-10-2026Open point resolved2. Prices against earnings
V01 partly resolved; the calculation and caveats are made explicit.
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Changes to the original Portuguese text.
Beforeos salários cresceram muito menos do que os preços da habitação desde 2015. [À VERIFICAR: remuneração média de 2015 na mesma série do INE, para calcular o rácio preço/rendimento.]
Afteros salários cresceram muito menos do que os preços da habitação desde 2015. Na mesma série do INE, a remuneração bruta total mensal média subiu cerca de 44% entre 2015 (≈ 1.179 €, valor derivado da variação de +27,7% até 2023) e 2025 (1.694 €). O índice de preços subiu +164% (médias anuais). Face ao salário médio, as casas ficaram cerca de 84% mais caras. Ressalvas: é um salário por trabalhador, não o rendimento das famílias, e o valor de 2015 deve ser confirmado na tabela do INE.
A14 · v2 · 25-10-2026Clarification3. Foreign demand — Table
In these statistics "resident" means tax residence; the denominator is made explicit.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Estrangeiros residentes em Portugal (famílias) | 34.838 (+11,4%) | ≈ 23% das compras por famílias |
After| Cidadãos estrangeiros com domicílio fiscal em Portugal (famílias) | 34.838 (+11,4%) | ≈ 23,4% das 148.632 compras por famílias |
A15 · v2 · 25-10-2026Open point resolved3. Foreign demand — Note on denominators
Resolves V08.
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Changes to the original Portuguese text.
Before– Os não residentes estão em queda há três anos.
After– Dois números, duas populações. Os 8.471 compradores com domicílio fiscal no estrangeiro incluem todos os setores e todas as nacionalidades, incluindo emigrantes portugueses. Os 6.248 (41.086 − 34.838) são apenas famílias de nacionalidade estrangeira com domicílio fiscal no estrangeiro (−14,1%).
– Os não residentes estão em queda há três anos.
– Os não residentes estão em queda há três anos.
A16 · v2 · 25-10-2026Clarification3. Foreign demand — Credit
Adds the share by value given by the same source.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeOs estrangeiros representaram 11,7% dos contratos de crédito à habitação em 2025, contra 6,1% em 2021 (BdP, via ECO).
AfterOs estrangeiros representaram 11,7% dos contratos de crédito à habitação em 2025, contra 6,1% em 2021, e 13,6% do montante contratado (7,4% em 2021) (BdP, via ECO).
A17 · v2 · 25-10-2026Addition3. Golden visa — Table
The 2022 geographical restriction, also under the Costa government, was missing (N08). Secondary sources; still to be confirmed in the Diário da República.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Governo de Costa, programa Mais Habitação (2023): fim da via imobiliária; mantém-se via fundos |
After| Governo de Costa: restrição da via imobiliária habitacional às regiões autónomas e ao interior (DL 14/2021, com efeitos a 1-01-2022, na sequência do OE 2020); fim da via imobiliária com o programa Mais Habitação (Lei 56/2023); mantém-se via fundos |
A18 · v2 · 25-10-2026Open point resolved3. Montenegro government
Resolves V05 and, regarding IFICI, V07.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeEm setembro de 2025 anunciou um agravamento do IMT para compradores não residentes, excluindo emigrantes e estrangeiros residentes, sujeito a aprovação parlamentar (idealista). [À VERIFICAR: taxa final e se foi aprovado.] Não reabriu a via imobiliária do Golden Visa. [À VERIFICAR: alterações do governo AD ao IFICI.]
AfterEm setembro de 2025 anunciou um agravamento do IMT para compradores não residentes (idealista). Depois da autorização legislativa (Lei 9-A/2026, de 6 de março), o DL 97/2026, de 20 de maio, fixou uma taxa única de IMT de 7,5%, sem isenções, na compra de habitação por não residentes. Há três exceções: o comprador já ser residente fiscal; tornar-se residente fiscal no prazo de dois anos; ou arrendar a casa com renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Não reabriu a via imobiliária do Golden Visa. Não foram encontradas alterações substantivas do governo AD ao IFICI (criado pelo OE 2024 e regulamentado pelas Portarias 352/2024/1 e 52-A/2025/1).
A19 · v2 · 25-10-2026Correction4. Immigration — Introduction
The comparison 2021 Census → 2025 estimate mixes two methods; INE warns that the step from 2020 to 2021 is not comparable. The revised series and the matching construction period are used.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeA população residente cresceu cerca de 1,08 milhões entre os Censos de 2021 e o fim de 2025, enquanto se concluíram 115.220 casas novas; quase todo esse crescimento é imigração.
AfterA população residente cresceu 824.914 pessoas entre o fim de 2021 e o fim de 2025, enquanto se concluíram 95.294 casas novas (2022–2025); quase todo esse crescimento é imigração. Os saldos migratórios foram de 371 mil (2022), 307 mil (2023), 217 mil (2024) e 71 mil (2025).
A20 · v2 · 25-10-2026Clarification4. Immigration — Scale
Replaces the secondary source with the primary one; adds the caveat about sources and revisions.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeO INE estima 1.597.539 no fim de 2025, 14% da população de 11.424.031 (ECO News/INE).
AfterO INE estima 1.597.539 no fim de 2025, 14% da população de 11.424.031, contra 748.155 no fim de 2021 (INE, 22-06-2026). As séries da AIMA e do INE não coincidem (para 31-12-2024: 1.543.697 na AIMA contra 1.538.426 no INE) e não devem ser combinadas. O INE reconheceu dificuldades na transmissão dos dados da AIMA, por isso os valores de 2025 podem vir a ser revistos.
A21 · v2 · 25-10-2026Correction4. Immigration — Mission Structure
286,000 were appointments, not regularisations (N20).
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Changes to the original Portuguese text.
Before– cerca de 286 mil processos pendentes de manifestação de interesse regularizados pela Estrutura de Missão já sob o governo AD (2024–2025). O aumento líquido 2017–2024 foi de cerca de 1,12 milhões.
After– processos pendentes de manifestação de interesse tratados pela Estrutura de Missão já sob o governo AD (2024–2025). Em maio de 2025 a AIMA tinha analisado cerca de 440 mil pendentes: cerca de 170 mil foram arquivados por falta de resposta e cerca de 130 mil aguardavam decisão. Os 286.302 frequentemente citados são atendimentos, não autorizações concedidas; não há um número final publicado de regularizações. O aumento líquido 2017–2024 foi de cerca de 1,12 milhões.
A22 · v2 · 25-10-2026Correction4. Impact on housing — Arithmetic
Recalculated with the corrected values (A19).
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Changes to the original Portuguese text.
Before– A aritmética é brutal. Com a dimensão média de 2,5 pessoas por agregado (Censos 2021), 1,08 milhões de residentes a mais equivalem a cerca de 430 mil agregados. No mesmo período concluíram-se 115 mil casas novas. Cálculo próprio; os imigrantes vivem em média em agregados maiores, o que reduz o número mas não o sentido.
After– A aritmética é brutal. Com a dimensão média de 2,5 pessoas por agregado (Censos 2021), 825 mil residentes a mais equivalem a cerca de 330 mil agregados. No mesmo período (2022–2025) concluíram-se 95 mil casas novas. Cálculo próprio e ilustrativo, não uma medição de necessidades: os imigrantes vivem em média em agregados maiores, o que reduz o número mas não o sentido.
A23 · v2 · 25-10-2026Correction4. Impact on housing — Banco de Portugal study
Resolves V03: the values 0.69/0.37 are the limiting case; migration is not quantified in the original study.
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Changes to the original Portuguese text.
Before– A evidência empírica confirma o mecanismo, não a culpa exclusiva. O BdP (Amador, out. 2026) estima que um aumento de 1% da procura de habitação eleva os preços em cerca de 0,69% e as rendas em 0,37%, com efeitos maiores onde a oferta é mais rígida (Lisboa, Porto). Inclui migração entre os fatores da procura, mas o resumo público não isola o seu contributo. [À VERIFICAR: ler o estudo original para quantificar a parte da migração.]
After– A evidência empírica confirma o mecanismo, não a culpa exclusiva. O BdP (Amador, «A dinâmica dos preços da habitação e das rendas em Portugal: uma abordagem de mercado», *Revista de Estudos Económicos*, out. 2026) estudou cerca de 300 municípios entre 2017 e 2024, medindo a procura pelo aumento do número de agregados familiares. Estima que um aumento de 1% da procura eleva os preços em 0,69% e as rendas em 0,37% no caso limite de oferta totalmente rígida. Com elasticidades realistas (percentis 25 e 75), os efeitos ficam entre 0,52% e 0,64% nos preços e entre 0,28% e 0,34% nas rendas, e são maiores onde a oferta é mais rígida (Lisboa, Porto). O estudo não isola o contributo da migração: refere-a entre os fatores da procura e deixa explicitamente em aberto a importância relativa de cada um.
A24 · v2 · 25-10-2026Clarification5. Costs — Introduction
Base year made explicit (N02).
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeConstruir uma casa nova ficou cerca de 32% mais caro entre 2021 e 2025 (índice do INE)
AfterConstruir uma casa nova ficou cerca de 33% mais caro entre 2020 e 2025 (média anual do índice do INE; +25% face a 2021)
A25 · v2 · 25-10-2026Clarification5. Costs — Chart note
Replaces media sources with the primary INE series.
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Before[embedded content: INE via idealista (2021–2022), The Portugal News (2023), ECO (2024–2025), CNN Portugal (ago. 2026); acumulados calculados a partir das taxas anuais]
After[embedded content: INE, Índice de custo de construção de habitação nova (base 2021), série mensal até ago. 2026 (`dados/icchn_mensal_base2021.csv`); variações anuais sobre médias anuais: 2021 +6,5%, 2022 +12,2%, 2023 +3,9%, 2024 +3,3%, 2025 +4,0%]
A26 · v2 · 25-10-2026Clarification5. Costs — Materials 2022
The original figure is from the old series; the value from the current series is given.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeEm maio de 2022 os materiais subiam 18,7% ao ano;
AfterEm maio de 2022 os materiais subiam 18,7% ao ano na série então publicada (19,5% na série atual, base 2021);
A27 · v2 · 25-10-2026Clarification5. Costs — Labour
Exact range and base year made explicit.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeSubiu entre 5% e 8% em todos os anos desde 2021, cerca de 41% acumulados.
AfterSubiu entre 5% e 8% em todos os anos desde 2021 (5,1%–8,2%), cerca de 41% acumulados entre 2020 e 2025.
A28 · v2 · 25-10-2026Open point partly resolved5. Immigration and construction
Specifies the annual nature of the count and adds the sector figure.
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Changes to the original Portuguese text.
Beforea Segurança Social conta mais de 600 mil estrangeiros em serviços administrativos, alojamento e restauração e construção, em conjunto (Observador).
Aftera Segurança Social contou mais de 600 mil estrangeiros com contribuições em serviços administrativos, alojamento e restauração e construção, em conjunto, ao longo de 2025 (Observador). Em dezembro de 2025, cerca de 117 mil estrangeiros descontavam na construção (MTSS). As duas medidas não são comparáveis: uma é anual, a outra é um retrato mensal.
A29 · v2 · 25-10-2026Open point updated5. Immigration and construction
V04 remains partial; the marker now says what is missing.
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Changes to the original Portuguese text.
Before[À VERIFICAR: peso exato de estrangeiros no emprego da construção, dados MTSS/GEP.]
After[POR VERIFICAR: quota de estrangeiros no emprego da construção. Nenhuma fonte publica a percentagem; é preciso calculá-la a partir dos dados da Segurança Social, com o mesmo mês e o mesmo setor no denominador.]
A30 · v2 · 25-10-2026Correction5. 6% VAT
Resolves V06: correct dates and legislation; the sale price ceiling has been updated.
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BeforeO governo Montenegro aprovou em novembro de 2025 uma autorização legislativa para IVA de 6% na construção e reabilitação de habitação até 2029, com tetos de 648.022 € na venda e 2.300 € de renda
AfterO governo Montenegro propôs em novembro de 2025 o IVA de 6% na construção e reabilitação de habitação. A autorização legislativa foi aprovada pela Lei 9-A/2026, de 6 de março, e concretizada pelo DL 97/2026, de 20 de maio. Aplica-se a obras cuja iniciativa procedimental (pedido de licenciamento ou comunicação prévia) ocorra entre 25-09-2025 e 31-12-2029, com o imposto exigível a partir de 1-01-2026. Os tetos são 2.300 € de renda (2,5 vezes o salário mínimo de 2026) e, na venda, o limite do 2.º escalão do IMT do OE 2026 (≈ 660.982 €; o valor de 648.022 € era o de 2025)
A31 · v2 · 25-10-2026Open point resolved5. 6% VAT
Date resolved in A30; adds the legislation and date of Simplex.
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Before[À VERIFICAR: data exata de entrada em vigor.] O licenciamento lento é apontado pelo FMI como causa estrutural; o Simplex Urbanístico (governo Costa, 2024) tentou encurtá-lo.
AfterO licenciamento lento é apontado pelo FMI como causa estrutural; o Simplex Urbanístico (DL 10/2024, de 8 de janeiro, em vigor desde 4-03-2024, aprovado pelo governo Costa) tentou encurtá-lo.
A32 · v2 · 25-10-2026Open point resolved6. Short-term rentals
Legislation identified (V07/V11); the effect is still to be measured.
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Beforeo governo Montenegro devolveu a decisão aos municípios em 2024. [À VERIFICAR: diploma de 2024 e seu efeito.]
Aftero governo Montenegro devolveu a decisão aos municípios com o DL 76/2024, de 23 de outubro (em vigor a 1-11-2024), que levantou a suspensão geral de novos registos. [POR VERIFICAR: efeito no número de registos.]
A33 · v2 · 25-10-2026Addition6. Public housing
Adds evidence and the supply policies of the Costa period (N11).
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeSem um parque público relevante, o Estado não tem forma de amortecer choques de procura.
AfterSem um parque público relevante, o Estado não tem forma de amortecer choques de procura. Na construção nova, os organismos públicos concluíram 10 fogos em 2024 e 53 em 2025 (401 em 2011). A Nova Geração de Políticas de Habitação (RCM 50-A/2018, governo Costa) fixou a meta de passar de 2% para 5% do parque. O seu principal instrumento, o 1.º Direito, tinha até ao fim de 2025 18.778 fogos concluídos, mas só 2.401 entregues às famílias. Cerca de 85% são reabilitação.
A34 · v2 · 25-10-2026Correction6. Demand-side policies
The €750m increase has already been decided; legislation and amounts added.
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BeforeO governo Montenegro isentou de IMT e Imposto do Selo jovens até 35 anos e criou uma garantia pública para o crédito à habitação, que planeia reforçar em 750 M€.
AfterO governo Montenegro isentou de IMT e Imposto do Selo jovens até 35 anos (DL 48-A/2024, aquisições desde 1-08-2024) e criou uma garantia pública para o crédito à habitação (DL 44/2024, de 10 de julho). A garantia começou com um teto de 1,2 mil milhões €, foi reforçada em 350 M€ (set. 2025) e em 750 M€ (abr. 2026), num total de 2,3 mil milhões €, e cobre contratos até 31-12-2026.
A35 · v2 · 25-10-2026Addition7. Matrix — Governments 2000–2005
The matrix now covers 2000–2026 (decision D2). The fall that begins in 2003 coincides with the end of subsidised credit, but it is not presented as the single cause.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009) |
After| Guterres (PS), 1999–2002 | Mantém o crédito bonificado à habitação | Pico da construção (125.708 fogos em 2002, de licenças anteriores) | 117.825 (2000–2002) |
| Durão Barroso e Santana Lopes (PSD/CDS), 2002–2005 | Fim do crédito bonificado para novos contratos (30-09-2002, Lei 16-A/2002); reforma IMI/IMT (DL 287/2003) | Início da queda da construção (2003) | 80.964 (2003–2005) |
| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009); NRAU (Lei 6/2006); Porta 65 Jovem (DL 308/2007) |
| Durão Barroso e Santana Lopes (PSD/CDS), 2002–2005 | Fim do crédito bonificado para novos contratos (30-09-2002, Lei 16-A/2002); reforma IMI/IMT (DL 287/2003) | Início da queda da construção (2003) | 80.964 (2003–2005) |
| Sócrates (PS), 2005–2011 | Cria o RNH (2009); NRAU (Lei 6/2006); Porta 65 Jovem (DL 308/2007) |
A36 · v2 · 25-10-2026Correction7. Matrix — Passos Coelho
"Opens up short-term rentals" was imprecise (N09).
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Cria o Golden Visa (2012); liberaliza rendas (NRAU 2012); abre o AL |
After| Cria o Golden Visa (2012); liberaliza rendas (NRAU 2012); cria o regime jurídico autónomo do AL (DL 128/2014; o AL existia desde 2008) |
A37 · v2 · 25-10-2026Addition7. Matrix — Costa
Supply policies of the Costa period that were missing (N11); the 2022 golden visa restriction moved to the demand column (see A37b).
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Recuperação lenta da construção; parque público continua em 2%; Simplex Urbanístico (2024) |
After| Recuperação lenta da construção; Nova Geração de Políticas de Habitação e 1.º Direito (2018; execução lenta, sobretudo reabilitação); Programa de Arrendamento Acessível (2019); Lei de Bases da Habitação (2019); componente de habitação do PRR (2021, executada sobretudo depois de 2024); parque público continua em ≈ 2%; Simplex Urbanístico (2024) |
A37b · v2 · 25-10-2026Addition7. Matrix — Costa
The geographical restriction of golden visas (2022) is a demand-side measure.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Costa (PS), 2015–2024 | Manifestação de interesse (2017, alargada em 2019); RNH mantido e ampliado até 2023; …
After| Costa (PS), 2015–2024 | Manifestação de interesse (2017, alargada em 2019); RNH mantido e ampliado até 2023; restringe vistos gold imobiliários ao interior (2022); …
A38 · v2 · 25-10-2026Update7. Matrix — Montenegro
Measures move from "announced" to "published", with legislation.
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Changes to the original Portuguese text.
Before| Extingue a manifestação de interesse (jun. 2024); isenção de IMT jovem e garantia pública; anuncia agravamento do IMT para não residentes; liberta o AL para os municípios | IVA de 6% na construção (autorização legislativa, nov. 2025); licenças e conclusões nos máximos desde 2011 |
After| Extingue a manifestação de interesse (jun. 2024); isenção de IMT jovem (DL 48-A/2024) e garantia pública (DL 44/2024, teto de 2,3 mil M€); IMT de 7,5% para não residentes (DL 97/2026); liberta o AL para os municípios (DL 76/2024) | IVA de 6% na construção (Lei 9-A/2026 e DL 97/2026); substitui o Programa de Arrendamento Acessível pelo RSAA (set. 2026); executa a maior parte do PRR habitação; licenças e conclusões nos máximos desde 2011 |
A39 · v2 · 25-10-2026Clarification7. Matrix — Note
Exact figure and attribution caveat (N13).
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeMédias calculadas a partir da série INE/PORDATA.
AfterMédias calculadas a partir da série INE/PORDATA (Costa 2016–2023: 120.003 fogos, 15.000/ano; a média 2024–2025 inclui 2024, ano em que Costa governou até abril).
A40 · v2 · 25-10-2026Correction7. Answers — Premise 4
Corrected values (A19).
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeBem sustentado pelos dados: cerca de 1 milhão de pessoas a mais desde 2021 contra 115 mil casas novas.
AfterBem sustentado pelos dados: cerca de 825 mil pessoas a mais entre 2021 e 2025 contra 95 mil casas novas.
A41 · v2 · 25-10-2026Clarification7. Answers — Premise 5
Base year made explicit.
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Changes to the original Portuguese text.
BeforeCerto: +32% entre 2021 e 2025, com nova aceleração em 2026 (+7,5% em agosto).
AfterCerto: +33% entre 2020 e 2025, com nova aceleração em 2026 (+7,5% em agosto, confirmado pelo INE).
A42 · v2 · 25-10-2026Status update8. Points to verify
List updated with the results of the verification.
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Changes to the original Portuguese text.
Before– [ ] Remuneração média de 2015 na série do INE, para um rácio preço/rendimento rigoroso
– [ ] Série INE de fogos concluídos em reabilitação e ampliações (complemento à construção nova)
– [ ] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): contributo isolado da migração para os preços
– [ ] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção (MTSS/GEP)
– [ ] Agravamento do IMT para não residentes: taxa final e aprovação parlamentar
– [ ] IVA de 6% na construção: diploma final e data de entrada em vigor
– [ ] Alterações do governo AD ao IFICI e ao regime do AL (2024)
– [ ] Diferença entre 8.471 (INE, todos os setores) e 6.248 (ECO, famílias) compradores não residentes em 2025: confirmar no destaque do INE
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Série INE de fogos concluídos em reabilitação e ampliações (complemento à construção nova)
– [ ] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): contributo isolado da migração para os preços
– [ ] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção (MTSS/GEP)
– [ ] Agravamento do IMT para não residentes: taxa final e aprovação parlamentar
– [ ] IVA de 6% na construção: diploma final e data de entrada em vigor
– [ ] Alterações do governo AD ao IFICI e ao regime do AL (2024)
– [ ] Diferença entre 8.471 (INE, todos os setores) e 6.248 (ECO, famílias) compradores não residentes em 2025: confirmar no destaque do INE
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
After– [~] Remuneração média de 2015 na série do INE: rácio calculado (≈ +84%); falta confirmar o valor de 2015 na tabela do INE
– [x] Série INE de fogos concluídos em reabilitação: não existe série nacional de fogos; contributo estimado em ≤ 12% (secção 1)
– [x] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): lido; não isola a migração (secção 4)
– [~] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção: 117 mil (dez. 2025); falta a quota no setor
– [x] IMT para não residentes: 7,5% (DL 97/2026)
– [x] IVA de 6% na construção: Lei 9-A/2026 e DL 97/2026
– [x] AL: DL 76/2024 · IFICI: sem alterações AD encontradas
– [x] 8.471 vs 6.248: populações estatísticas diferentes (secção 3)
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Prazos médios de licenciamento antes e depois do Simplex Urbanístico
– [ ] Evidência empírica do efeito das mudanças na lei do arrendamento
– [ ] Casas vagas em bom estado nas áreas metropolitanas
– [ ] Confirmar no Diário da República: DL 14/2021, DL 37/2018, Lei 83/2019, Lei 16-A/2002, DL 128/2014
– [x] Série INE de fogos concluídos em reabilitação: não existe série nacional de fogos; contributo estimado em ≤ 12% (secção 1)
– [x] Estudo original do BdP (Amador, out. 2026): lido; não isola a migração (secção 4)
– [~] Peso de trabalhadores estrangeiros na construção: 117 mil (dez. 2025); falta a quota no setor
– [x] IMT para não residentes: 7,5% (DL 97/2026)
– [x] IVA de 6% na construção: Lei 9-A/2026 e DL 97/2026
– [x] AL: DL 76/2024 · IFICI: sem alterações AD encontradas
– [x] 8.471 vs 6.248: populações estatísticas diferentes (secção 3)
– [ ] Estudo independente sobre o efeito do RNH nos preços
– [ ] Prazos médios de licenciamento antes e depois do Simplex Urbanístico
– [ ] Evidência empírica do efeito das mudanças na lei do arrendamento
– [ ] Casas vagas em bom estado nas áreas metropolitanas
– [ ] Confirmar no Diário da República: DL 14/2021, DL 37/2018, Lei 83/2019, Lei 16-A/2002, DL 128/2014
A43 · v2 · 25-10-2026Addition8. Sources
Records the primary sources used in the corrections.
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Before### Fontes consultadas (25-10-2026)
After### Fontes consultadas (25-10-2026)
Fontes primárias acrescentadas na verificação (v2):
– INE, Estimativas de População Residente 2025 (22-06-2026)
– INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 1.º trim. 2026 (26-06-2026)
– INE, base de dados: indicadores 0013249, 0008309, 0011748, 0000085 e 0000084 (extraídos a 25-10-2026; CSV em `dados/`)
– Eurostat, House prices and rents, Q4 2025 (07-04-2026) e `prc_hpi_a`
– Banco de Portugal, Revista de Estudos Económicos, vol. XII, n.º 4 (out. 2026)
– Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio · Lei n.º 9-A/2026 · DL 76/2024 · DL 48-A/2024 · DL 287/2003 · DL 308/2007 · RCM 50-A/2018
Fontes da versão 1:
Fontes primárias acrescentadas na verificação (v2):
– INE, Estimativas de População Residente 2025 (22-06-2026)
– INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, 1.º trim. 2026 (26-06-2026)
– INE, base de dados: indicadores 0013249, 0008309, 0011748, 0000085 e 0000084 (extraídos a 25-10-2026; CSV em `dados/`)
– Eurostat, House prices and rents, Q4 2025 (07-04-2026) e `prc_hpi_a`
– Banco de Portugal, Revista de Estudos Económicos, vol. XII, n.º 4 (out. 2026)
– Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio · Lei n.º 9-A/2026 · DL 76/2024 · DL 48-A/2024 · DL 287/2003 · DL 308/2007 · RCM 50-A/2018
Fontes da versão 1: