Construção nova: o colapso da oferta — Capítulo 1

Neste capítulo

O pico foi em 2002 (125 708 casas) e o mínimo em 2015 (7148). Em 2025 concluíram-se 27 301, o valor mais alto desde 2011 e ainda abaixo de 2010.
A queda começa em 2003 e acelera com a crise de 2008 e o programa de assistência de 2011–2014. É anterior aos governos de Costa e de Montenegro.
Os organismos públicos promoveram 10 casas novas em 2024 e 53 em 2025.

A série

Portugal concluiu 35 442 casas novas em 2010 e uma média de 79 564 por ano entre 2000 e 2010. Desde 2015 a média é de 16 283 por ano. A recuperação é real: o licenciamento chegou a 42 066 fogos em 2025, o máximo desde 2011. Mas uma licença demora dois a quatro anos a tornar-se uma casa concluída.

Casas novas concluídas e licenciadas por ano, 2000–2025

Fogos concluídos em construções novas para habitação familiar · número · 2021–2025 preliminares

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Final
Preliminar
Média do período
Governo em funções

Dado oficial INE, Estatísticas das Obras Concluídas (0013249), via PORDATA. Licenciados: INE (0008309).

As faixas mostram o governo em funções na maior parte de cada ano, não quem causou o valor: uma casa concluída resulta de uma licença pedida dois a quatro anos antes.

Nota de método

A série conta só fogos em construções novas para habitação familiar. A reabilitação e as ampliações acrescentam casas, mas o INE não publica uma série nacional de fogos reabilitados. Os indicadores disponíveis apontam para um contributo líquido de no máximo cerca de 12% em 2025, e o número de edifícios reabilitados diminuiu desde 2015.

Para 2025 há dois números do INE: 27 301 (apuramento anual, usado aqui) e 26 714 (soma das estimativas trimestrais).

O contrafactual

Se 2015–2025 tivesse mantido o ritmo de 2000–2010, Portugal teria concluído mais 696 088 casas novas: 875 206 em 2000–2010, contra 179 118 em 2015–2025.

Casas novas acumuladas desde 2015: real e ao ritmo de 2000–2010

Fogos concluídos acumulados · número · 2015–2025 · contrafactual = 79 564 por ano

Real (acumulado)
Ao ritmo de 2000–2010 (hipotético)

Cálculo próprio a partir do INE (0013249).

O que isto não prova

Estas 696 088 casas são uma comparação com um ritmo anterior, não a medida de um défice habitacional. O ritmo de 2000–2010 incluiu um ciclo de construção excecional, que não é um objetivo. As necessidades reais dependem de quantos agregados precisam de casa, onde, e de quantas casas vagas podem voltar ao mercado.

Quem constrói

Quase toda a construção nova é promovida por particulares e empresas. Os organismos públicos concluíram 401 casas novas em 2011 e 10 em 2024. O principal programa público, o 1.º Direito, aposta sobretudo na reabilitação: até ao fim de 2025 tinha 18 778 fogos concluídos, cerca de 85% reabilitados, e só 2401 entregues às famílias.

Casas novas concluídas promovidas por organismos públicos

Fogos em construções novas para habitação familiar · número · 2011–2025

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Dado oficial INE (0013249), por entidade promotora.

Argumentos contrários

Os Censos 2021 contaram 723 215 alojamentos vagos. Parte da resposta pode vir daí, embora muitos estejam no interior, degradados ou em heranças por resolver.
Construir mais não chega se as casas não forem construídas onde a procura cresce: Grande Lisboa, Península de Setúbal e Algarve.

Cronologia e desfasamento

A queda começa em 2003, depois do fim do crédito bonificado para novos contratos (setembro de 2002) e do pico do ciclo. Acelera com a crise financeira de 2008 e o programa de assistência de 2011–2014. O colapso da construção é, portanto, anterior aos governos de António Costa e de Luís Montenegro.

O que se pode imputar aos governos posteriores a 2015 é a lentidão da recuperação, não a queda. E parte do aumento de 2024–2025 vem de projetos licenciados no governo anterior. Análise do autor