Conclusões e perspetivas: 2030 e 2035

Neste capítulo

A situação atual

Os preços continuaram a subir em 2026: +17,8% no 1.º trimestre e +16,5% no 2.º, face ao ano anterior (fonte secundária, a confirmar nos destaques do INE). As rendas dos novos contratos subiram 9,1% no 1.º trimestre. O custo de construir uma casa nova voltou a acelerar com o choque energético associado ao conflito no Médio Oriente: +7,5% em agosto de 2026.

O Banco de Portugal projeta um crescimento médio do investimento em habitação de cerca de 2% por ano em 2026–2028, abaixo de 2024–2025, num contexto de crescimento populacional mais lento, de abrandamento do rendimento disponível real e da manutenção dos desafios à acessibilidade1. O FMI considera que os preços «parecem esticados» face aos seus determinantes de longo prazo, mas que o risco de uma correção a curto prazo é contido2.

O que nos trouxe até aqui

A crise resulta de várias forças que se somaram. Algumas vêm de antes de 2015; outras são recentes. Nenhuma, sozinha, a explica.

• Colapso da construção — de 79 564 casas por ano (2000–2010) para 16 283 (2015–2025). Evidência forte.
• Choque de procura demográfica — +824 914 residentes entre 2021 e 2025, quase todos por imigração, para 95 294 casas novas. Evidência forte.
• Oferta rígida — o BdP estima que a procura se transmite mais aos preços onde a oferta é menos elástica. Evidência forte.
• Custos de construção — +33% entre 2020 e 2025; mão de obra +41%. Evidência forte.
• Habitação pública residual — cerca de 2% do parque. Evidência forte.
• Procura estrangeira, turismo e alojamento local — efeito concentrado no Algarve, em Lisboa, na Madeira e nos centros históricos. Evidência local.
• Juros baixos, agregados mais pequenos e incentivos à procura — contributos moderados.

2030 e 2035: três cenários

A referência para as necessidades é um estudo do Centro Comum de Investigação da Comissão Europeia (JRC): até 2035, Portugal precisa de cerca de 465 mil casas novas, sobretudo nas regiões de Lisboa e do Porto3. Ao ritmo de 2025, a década produziria cerca de 273 mil.

Casas novas acumuladas, 2026–2035: dois cenários de construção e a necessidade estimada

Fogos concluídos acumulados · número · cenários ilustrativos (cálculo próprio) e estimativa do JRC

• A · Recuperação lenta
• B · Aceleração da oferta
• Necessidade estimada (JRC)

• A · Recuperação lenta — ≈ 161 mil casas até 2030 e ≈ 336 mil até 2035; faltariam ≈ 130 mil. Preços e rendas continuam a crescer acima dos salários. Análise do autor
• B · Aceleração da oferta — ≈ 185 mil até 2030 e ≈ 435 mil até 2035, perto da necessidade. A subida dos preços aproxima-se da dos rendimentos no fim da década. Análise do autor
• C · Choque e ajustamento — juros mais altos e menos imigração arrefecem a procura, mas a construção também cai: escassez adiada, não resolvida. Análise do autor

Conclusões

1. Bem sustentado: Portugal constrói um quinto das casas novas que construía no início do século, e a recuperação desde 2015 é lenta.
2. Bem sustentado: entre 2021 e 2025 a população aumentou cerca de 825 mil pessoas e concluíram-se cerca de 95 mil casas novas.
3. Bem sustentado: quando a oferta não responde, mais procura traduz-se sobretudo em preço.
4. Contributo relevante, mas local: a procura estrangeira não residente e o alojamento local.
5. Responsabilidade partilhada: o colapso da construção é anterior a 2015; a lentidão da resposta atravessa vários governos. Análise do autor
6. O desafio estrutural: sem construir cerca de 46 mil casas por ano durante uma década, onde a procura cresce, é improvável que a acessibilidade melhore de forma duradoura. Análise do autor