Outros fatores que não se podem ignorar

Neste capítulo

• O alojamento local concentra-se nos centros históricos; havia cerca de 125 mil registos em 2025, mais de 40 mil inativos.
• A habitação pública é cerca de 2% do parque, das mais baixas da Europa.
• As medidas recentes de apoio à compra acrescentam procura num mercado sem oferta.
• Mesmo sem imigração, os agregados mais pequenos pedem mais casas para a mesma população.

Turismo e alojamento local

Existiam cerca de 125 mil registos de alojamento local em 2025, dos quais mais de 40 mil inativos, a eliminar. Lisboa tinha 18 600 e o Porto 10 6001. O impacto concentra-se nos centros históricos, onde o alojamento local retirou casas ao arrendamento de longa duração.

O programa Mais Habitação, do governo Costa, travou novos registos em 2023. O governo Montenegro devolveu a decisão aos municípios com o Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, que levantou a suspensão geral2. O efeito no número de registos ainda não está medido (registo V11).

Quase não há habitação pública

A habitação pública é cerca de 2% do parque, um dos valores mais baixos da Europa, resultado de um desinvestimento de sucessivos governos3. Sem um parque público relevante, o Estado não tem como amortecer choques de procura. Os organismos públicos concluíram 401 casas novas em 2011, 10 em 2024 e 53 em 20254.

Casas novas concluídas promovidas por organismos públicos

Fogos em construções novas para habitação familiar · número · 2011–2025

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A Nova Geração de Políticas de Habitação, de 2018, fixou a meta de passar de 2% para 5% do parque. O seu principal programa, o 1.º Direito, tinha até ao fim de 2025 18 778 casas concluídas, cerca de 85% reabilitadas, e só 2401 entregues às famílias5.

Políticas do lado da procura

O governo Montenegro isentou de IMT e Imposto do Selo os jovens até 35 anos, nas compras desde agosto de 20246, e criou uma garantia pública para o crédito à habitação dos jovens. A garantia começou com um teto de 1,2 mil milhões de euros e foi reforçada até 2,3 mil milhões, para contratos até ao fim de 20267.

O FMI recomendou retirar a garantia, por acrescentar procura8, e o Banco de Portugal conclui que a crise não se resolve com políticas do lado da procura9. É a crítica mais sólida que se pode fazer ao governo atual, e não depende da herança dos governos anteriores. Análise do autor

Juros, crédito e agregados mais pequenos

Os juros quase nulos de 2015–2021 alimentaram a valorização; a subida de 2022–2023 travou-a pouco tempo. O FMI considera que o crédito não foi o motor principal, mas o crédito à habitação cresce acima da zona euro desde 2023, e a guerra com o Irão reabriu a perspetiva de subidas de juros em 2026.

A dimensão média dos agregados caiu de 2,6 pessoas em 2011 para 2,5 em 2021, e cerca de um milhão de pessoas vive sozinha10. Mesmo sem imigração, Portugal precisaria de mais casas para a mesma população.

Arrendamento e casas fora do mercado

A revisão da lei do arrendamento de 2012, do governo Passos Coelho, liberalizou as rendas; as alterações de 2019 e 2023, do governo Costa, reforçaram a proteção dos inquilinos e limitaram atualizações. Senhorios e promotores citam a mudança constante de regras como razão para retirar casas do mercado. A evidência sobre o efeito no número de contratos ainda está por reunir (registo V12).

Os Censos 2021 contaram 723 215 alojamentos vagos e 1 104 881 de uso sazonal ou secundário11. Só uma parte das casas vagas está em boas condições e nas zonas onde há procura: muitas ficam no interior, degradadas ou presas em heranças. Quantas estão em bom estado nas áreas metropolitanas é uma pergunta ainda sem resposta (registo V13).